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Scpi au sein d’un contrat d’assurance-vie vs scpi en direct

Vous pouvez investir dans les SCPI soit en direct, soit par le biais d’un contrat d’assurance-vie, à l’exemple même du dispositif perp. Cet article peut vous servir de référence éventuelle puisqu’il explicite les principales différences entre les deux modes d’investissement sur-cités, ainsi que la solution à privilégier dans votre cas personnel.

Les SCPI au sein du contrat d’assurance-vie

L’argent versé sur le contrat d’assurance-vie est investi sur des parts de SCPI. Il faut compter les frais d’entrée et spécifiques, s’il en existe. Aussi, il faudra décompter des frais prélevés par la société de gestion et les frais annuels de gestion du contrat prélevés par l’assureur. Le prix de la part passe en moins-value dès que l’argent est investi, il s’agit là de : la valeur de retrait. Ainsi, le rendement et le capital disponible sur votre contrat d’assurance-vie seront calculés sur cette valeur. Ensuite, cette moins-value est compensée par le rendement distribué ou coupon. Sur un contrat d’assurance-vie, les intérêts générés sont automatiquement réinvestis en parts de SCPI. En termes de fiscalité, aucune n’est appliquée tant que l’argent est sur le contrat d’assurance-vie ; elle ne s’appose qu’aux moments des rachats. Dans ce cas, la fiscalité appliquée correspond au mieux à 7.5% +15.5%, concordant aux prélèvements sociaux.

Les avantages de ce premier choix

Les intérêts réalisés bénéficient du cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie, et plus est, cette forme offre une plus grande liquidité puisqu’elle est garantie par l’assureur.

Les inconvénients de ce premier choix

En optant pour l’assurance-vie, vous placez un intermédiaire entre vous et la société de gestion. De ce fait, le rendement est réduit par des frais supplémentaires. D’autre part, les SCPI doivent être sélectionnées par l’assureur pour être éligibles aux contrats d’assurance-vie. D’autant plus que le montant de l’investissement est encadré sur les contrats d’assurance-vie.

Les SCPI en direct

L’investissement se fait sans intermédiaire avec la société de gestion, ce qui fait du souscripteur : un porteur de parts. Les frais sur investissement sont compris entre 8 et 10% HT, en revanche il n’y a pas de frais supplémentaires sur le rendement qui est directement versé sur le compte bancaire du porteur de parts. Les revenus sont alors taxés à la tranche marginale d’imposition + 15.5% de prélèvements sociaux.

Les avantages de ce deuxième choix

Grâce au mode d’attribution des intérêts générés, ce système est plébiscité par ceux qui souhaitent se constituer des revenus complémentaires. Aussi, les SCPI en direct sont finançables par emprunt bancaire, permettant de se construire un patrimoine dans le temps. Toutes sont accessibles en direct, et le rendement net est meilleur.

Les inconvénients de ce deuxième choix

En premier lieu, la fiscalité est plus élevée puisque les revenus sont taxés identiquement aux revenus fonciers. Puis, cette forme d’investissement est moins liquide puisqu’il faut vendre les parts.

Pour conclure, il convient de faire une comparaison de ces deux options selon le montant à investir, l’imposition et l’objectif. Vous trouverez par vous-même la solution la plus avantageuse.

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